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从亲身阅历谈谈换房的坑

  
  话说新年后的楼市飙涨愁惨了一大批要买房换房乃至卖方的小伙伴。杭州贷款公司小编朋友圈内关于房子的评论不绝于耳,各种奇葩奇坑也随之接连不断……杭州贷款公司小编今日共享一篇当事者的深度体验文,借用作者的话说,“每一套房子的成交,都是缘分。有利地势,有利地势,人和,尽力和机缘,差了哪个都不成。”
  开春,用中介们的话说,房价疯了,疯长的房子主要会集在一线城市学区房。杭州贷款公司小编周围朋友们关于房子的评论越来越多,时不时听到各种费事有大有小的事例:
  有朋友说朋友的亲属,卖房再买房,自己买家给的首付款,除了解典当的部分,被链家用作资金监管了,要三个月才拿到,导致看上的房子没钱付首付,但协议是自己签的,也没方法,房价一天一个姿态,心焦如焚,这是血泪阅历。
  还有一种是烦恼,比方朋友带小孩,想小换大,看上一个房子,150平,但每平米比同户型贵5000,由于格式和装饰好一些,装饰据说是豪华装饰,能够拎包入住,这关于带着孩子的人家肯定是比较大的引诱,并且据说有人在排队等,房主不议价。
  朋友就心动了,问我这个房子贵的部分终究值不值,也就是说装饰和格式终究值不值多出来的70万,很纠结。
  杭州贷款公司小编上一年换房折腾到现在,还算有些阅历,所以想写出来和朋友们共享一下。
  先说明,朴实的个人阅历,阅历阅历总结,首要只针对北京二手房,其次纷歧定很专业,并且每个人,每个房子,每个中介的状况都不相同,我和我朋友的阅历或许仅仅个案,纷歧定是普遍阅历,遇到详细问题,仍是要详细问题详细分析。
  先说大布景。
  首要是换房的难度。一般来说,你拿着首付款买个200万3 00万的小房子,操作难度相对比较低。600万以上的学区房生意难度会比较大,由于这个价位的房子很难遇到首付就是全款的客户,假如遇到,那就是中介嘴里的优质客户,他们一般底气比较足,简单和你大砍价;第二种人最多,是卖了自己郊区,或许非学区的房子来换学区房。这种单子一般会导致连环单,由于你的客户要找到一个接他房子的客户,你要把房子卖给你的客户,你需求拿着你的客户付给你的首付款去买更贵的房子,而你看上的房子的房主一般也是有换房需求……所以这个单子会变得反常复杂。一损俱损。七八家连成一个单子也不奇怪。
  二手房生意一般包含几个硬性环节:签定金合同;资质审阅(房子是否有典当,是否有户口,是否存在夫妻联系胶葛);解典当(有时无);房子评价;借款;发放借款;交税;过户。
  每一个环节都是需求必定工作日的,并且一环扣一环,无法平行作业,中心遇到十一,新年这种大假日,生意时刻还要延伸。再加上北京限购,还涉及到一套房二套房纳税问题,十分复杂。
  所以,假定你是借款或许换房客户,从开端看到过户结束半年是正常的。这期间连环单不出差错,或房价平稳,危险就低;假如房价疯涨,危险就高,比方你敢先卖房再买房吗?
  可是反过来,你想先定再卖,你的压力也是相同,我知道有人吃过亏,和人签约后着急卖自己的房子,导致吃了亏,怎样防止,咱们下文说。
  再说中介。许多人可能对中介有误解,以为中介是靠提成吃饭,你房子卖的快,中介提成果高。可是有个中介是这么告诉我的,“宁可挣今日的5000,不挣明日的10000。”许多人看房时分热血沸腾,回去过了夜,主意就彻底变了。
  中介靠的是速度和走量,所以中介一般来说会尽可能在你看房有好感,热血上头的时分,制作气氛必定要让你把房子定下来,由于他们要功率和速度,可是你签完了很可能发现合同是坑,或许房子实践没那么好。
  好了,正事,开端写坑和留意事项,由所以换房,先说卖房的工作。
  1、必定要备新手机号。
  我上一年换房时阅历不够,给中介留了手机号。成果你们应该能想到,感觉全北京城的中介都知道我电话了,卖房时每天打扰电话不下十个,有链家我爱。所以必定要备个新手机号,为了以防假如仍是改个姓,有朋友主张老公老婆彼此换个姓。这样底子上能保住你本来手机号还能用。
  至于改个姓的实践效果,我觉得有用,可是详细也要看状况,由于中介告诉我过,小区房主的信息他们其实是能搞到的,至于怎样搞,中介说是能够花钱从物业那里买,但我无法判别这是揄扬仍是真的。
  他们搞业主信息一方面是拿房源,另一方面担任的中介也要确保卖房的不是犯罪分子或许犯罪嫌疑人,终究他们促进生意后,也不想出事,卖家来投诉。
  有朋友说备个微信号,由于中介都要加微信,我觉得也有道理,但微信终究有验证和屏蔽机制,所以最重要的仍是新手机号。
  2、让中介带人看自己房时,留意话术和心思博弈卖房时我见过各式各样的中介:有各种杂乱无章不知道是谁的中介,最可怕的一种是说是带客户来看,成果自己是哪个中介也说不清楚,那个客户各种答非所问。这两个哥们是什么人,我都不知道。哥们要是来套房源,也还好,要是来踩点……细思极恐;也有一些小中介,上来敲门,说有个客户在链家看了你的房子,他们手续费高,咱们低,想经过咱们买,你能不能开门给我房源信息,我给她了,过了三个月都没见到客户来。
  我比较实诚,有人说是来看房子,我就让过来看,成果几个月的周六日,我的日子都被严重影响了,一起过来看房子的人我对人还特别热情,什么都聊,后来我反思过,你必须要承受这个世界上,有些人是很贱的,你对他好,他觉得你好欺压或许你有什么不可告人的意图,多拿拿架子,纷歧定有害处。
  我看过一套花园洋房,比他人贵80万,仍是很快就卖掉了。中介总结的原因有两个:
  第一,那个房子的确稀缺,户型楼层没的说,不临街不把边。
  第二,老太太战略很好,每周只有固守时刻能够看房,看房时不说话,特别牛逼的姿态。成果就造成了看他房子的客户都是在一个时刻去,扎堆抢看,她又一副不着急卖的姿态,气氛十分严重。
  除了制作严重气氛外,自己的信息不能随意透露,比方要是让他人知道你现已签了买房协议,着急卖房,那你肯定是吃亏的那一方。
  3、对房价有合理预期,不要太信任中介给你的价格我朋友,开端没打算卖房,后来有一次中介给他信息,说哥,你的房子现在均价7万了,他一算自己的老寒酸87平,能卖640,很快乐,就想卖掉算了。
  然后和中介签了个独家,很快中介开端组团来看房子,可是每个人说法都是相同的,你这房子面积大,580好卖。我朋友一会儿蒙了。可是不同意580这个说法。
  接着的两个星期房子底子无人问津,我朋友把独家退了,所有的中介都挂上,客户渐渐多了。
  后来有人和他谈,说600卖不卖,我朋友的妈妈说不是能卖640吗?600不卖!
  回头想,中介这是有一套话术系统的,先给你一个高价格预期,忽悠你卖房子,等你挂了,然后每个人来再对你进行脑筋轰炸,下降你的心思预期。
  假如你仍是死扛着,在他们看来就归于应该晒你一段时刻,先不给你带客户,或许拿你的房子做衬托(这个看房篇再说),实践意图是卖其他一套房子,总归,你自己心思坚决最重要,多看看链家网上的成交记载(这个仍是能够参阅的),多看看小区竞争对手的房子走势,结合自己需求定个价格和周期。也要抗住中介所谓独家代理的恳求。
  关于怎样判别自己房子的走势,除了大环境外,一般来说,小区的同面积的房子有两种:一种是特别廉价可是有硬伤的,这种一般标价低,卖不动,反过来厌烦的是看房子的人会拿这个房子和你说事儿,和你砍价;一种是户型最好,标价也最高,或许户主不诚意卖,用来拉高小区房价价格和买家预期的(我不知道你晕没晕),一般人的房子应该是介于二者之间,所以怎样定价和评价,虽然是商场的反映,但这种多少能够作为你的参阅根据,不至于被中介忽悠的卖廉价了。也不至于标的高了欠好卖。
  4、要留意周期!
  前面说过,中介是寻求快速成交的,快速成交的催化剂之一是对生意双方进行价格忽悠;催化剂之二是合同条款。
  仍是我那个房子声称卖640的朋友。折腾了几个月后,总算有一天以605的价格签了,由于对方也是换房,并且房子还没卖,所以成交周期谈了六个月。可是我朋友拿着购房合同去买房时,遇到了费事。
  费事在于,这个单子周期是六个月,拿出去买房的时分,底子没人和你谈,由于他人也是换房,你的周期6个月就意味着他人换房的周期可能要往一年上走。并且六个月太绵长,在房价不稳定的时分是什么都可能发生的。所以关于换房来说,在房价不稳守时,周期远比你多卖几万块钱要重要!
  5、留意合同条款对买家的束缚
  接着4的事例。那个朋友和他人谈不下来的原因是(这儿要感谢对方的中介仍是比较担任的,所以中介有时分仍是要看人),我朋友由于没阅历,签的定金合同对自己十分晦气,整个生意过程除了20万定金,没有任何时刻节点,对买家的束缚,比方买家应该什么时分把房子卖掉,什么时分给第一笔款,什么时分结款,只有一个六个月过户后结款。
  更可怕的是,他以为是六个月结款是六个月后就能拿到钱,后来才知道,过户后要等二十个工作日才干拿到尾款,(由所以借款),所以周期实践上是七个月。
  这导致我朋友和他的上家谈崩了,由于第一,这儿的危险谁都不能确保,对方等所以用20万套了我朋友的房子6个月,中心随时可能出其他问题,买方占了廉价,当然不可能修正合同条款,弥补自己的责任和责任,而上家也是要换房,上家怕我朋友出问题影响他,中介也不敢冒险忽悠他们把合同签了;第二,我朋友那儿假如6个月拿到全款,还来得及,可是7个月才干拿到全款,这个我朋友的上家承受不了。
  随后我朋友和中介开端扯皮。对方公司有个和我朋友私交不错的中介偷偷告诉我朋友,合同肯定是你吃亏了,可是字是你其时自己签的,谁让你不想好。
  至于中介,他们都会察言观色,比方买家特别在乎自己的权利和责任,而卖家又比较大条,中介在签订合同的时分底子不会提示卖家留意自己的权益,由于说多了,可能就谈崩了。这也是为什么签约的时分中介和连珠炮相同逼着你签字,彻底不给你考虑的机会。
  比方没有阅历的人会以为过户的时分就能拿到房款,但实践上关于借款买房来说,房子尾款是银行发的,一般都要要等过户后十五到二十个工作日,中介有时分不会提这个事,有时分会成心含糊,比方把工作日换成天,这个别看就差了五六天周期,有时分是要命的。
  当然,你过后找他们,他们是不会供认的。肯定是咬死自己说的是工作日,你没听清楚。
  所以过户这个绵长的时期内,遇到你的下家,尤其是也是换房的下家,合同必定要写理解每个时刻节点,他的权利和责任,这样至少能够躲避一些危险,或许呈现问题的时分及时止损。
  说完了卖家,再说买家。
  6、寻觅价值凹地
  13年我家里凑的,和自己手里有点小钱,大约100多万,那时分想买个小房子,有两个挑选,第一是西城的老寒酸一居;第二是北苑家乡茉莉园大一居;都是200多全能买下来,但寓居质量有天壤之别。所以我买了北苑家乡的房子。那时分真的没想太多,就想寓居环境好点,离奥林匹克公园也近。
  我上家是要卖他的房子去西城买个老寒酸学区。上家人不错,生意很顺利,仅有的小插曲是上家其时特别着急卖房子,由于他先签了一套,可是他没想到我公积金借款和他公积金借款的周期加起来可能会导致他违约,并且生意房子的都是不同中介,彼此中心不通气儿,所以我的上家特别特别苦楚,好在过户有惊无险。
  但假如都找一个中介就保险了吗?也纷歧定,由于他对你房子状况太了解了,赶上比较没良心的中心必定是要么买贵,要么卖低。所以归根终究仍是自己要把握好这个周期。至于怎样把握,这是个难题。
  如上所说,你先卖再买怕房价涨了买不上,先买再卖怕违约,这个只能看你自己的谈判技巧,以及怎样周旋在中介和你的上下家之间,我仅有能给的主张是一起谈,尽可能拉近两头的签约时刻,一起多预备几套计划。
  15年我和我上家聊过一次,他的房子涨了50万仍是80万,我记不清楚,我的房子涨了20万,由于有工作要卖房子,算上借款利息,税,中介费,底子没赚钱。这就是一个典型的出资失利的事例。
  后来我和一个朋友谈天,他说找到那种价值凹地很重要,比方买一个价格相对较低可是校园有潜力的地方,但这个政策危险自身也比较大。所以终究怎样找,这是个大论题,我假如说我能给你讲理解,那只能阐明我是骗子。
  我只能说,条件是每个人都要有一个精确而明晰的定位,寓居?出资?改进?学区?尽可能把工作想理解,少受忽悠,躲避危险。
  其次,有硬伤的房子不要图廉价,必定要稳重。所谓的硬伤多半是电梯,朝向,通风,临街等硬件判别目标。房主人品也算软性目标,由于人品欠好,毁约可能性就大。
  7、警觉中介带你看的第一套房
  我看过许多小区,加上我朋友的一些阅历,我发现中介带咱们看的不同小区的第一套房很有考究,我举个比方:
  A:户型好,装饰极其有档次,价格相对低一些,但在四楼,没电梯,临街。
  B:装饰算是有档次,但西向,户型也欠好,卧室都是歪着的,要价较高。
  C:户型不错,装饰一般,但勉强能够拎包住,价格比较廉价,但临两个街(角落)。
  D:户型不错,临街,装饰不错,但老气,价格很高。
  几个房子都有个共同点,必定有特别招引你的地方,可是镇定后想想,必定有硬伤,房主必定不太好谈价格。总归,房子相对鸡肋一点,不太简单卖掉。
  后来有个中介私下告诉我,对这种房子,他们一般不盼望真的能卖掉,可是带客户看都是先看,第一假如碰上了呢?第二一般客户看了这种房子后,对小区底子就承受了,仅仅对房子自身还有定见,之后再推那些相对简单卖的,就好成交一些。
  8、警觉看房时的虚伪昌盛
  我在卖房篇时提过,让人看房是有技巧的,比方必定不要表现的你特别着急卖,可是反过来也不要让中介觉得你不诚意卖,这个就是双方心思博弈了;再比方人看房的时分尽量让他们自己来看,定死时刻,不到时刻不让看,过了时刻也不让看,不论中介揄扬的客户有多优质,都别信,抗住。这样一是自己方便,二是客户一起来看房子会以为这个房子比较抢手。
  可是反过来,你去看房子的时分,也要抗住。不能否定有的优质房源的确有人抢,但不扫除以下状况也许多:
  我去看第七条B房的时分,看着看着有个中介上楼敲门,说房主有个人过来了,要和你谈价格签合同,然后我的中介就表达了我需求尽快把这个房子抢了的意思。
  这个时分就是中介演双簧了。仍是那句话,不扫除真的偶然或许房子特别抢手,可是更多状况下,不要信任中介所谓的一堆人都在排队等房子。要记住,几百万的东西,生意都会很稳重,成交没那么利索。
  当然反过来,假如真的有看上的适宜的好房子,也要快点下手,至于怎样拿捏这个度,我觉得仍是看个人做了多少功课。
  9、户口是超级大的坑
  一般来说一个房子在生意过程中可能呈现的生意硬伤是:典当,房子产权不明晰之类,一般来说只需中介担任,会把这些问题给你处理,当然你自己要留个心眼,比方要清楚对方有没有爱人等等一些和房子产权归属有关的问题。不过有一个问题中介不会和你说实话,就是户口。
  学区房由所以老寒酸,一般卖房的户口会留在里边,由于北京没有户口迁入到某个集体户口这个说法,所以一般都是过完户把户口迁走。那么问题来了,假如一个人卖了回龙观买西城的房子,他肯定要迁走户口,由于要落户在西城。
  可是也有这样的人,尤其是白叟,卖西城的房子为了到昌平买个大房子,他的户口情愿不情愿迁走,就是两回事了。
  再比方女方卖房,说自己情愿迁走户口,可是她可能有个离婚的老公,户口也在这个房子里,老公不愿迁走。
  再比方说就是朴实不迁走户口厌恶你或许过户后问你要迁户口的费用,即使最初他许诺要迁走。
  再再比方说你上家户口拿走了,可是房子里还有上上家。
  不要置疑人道的险峻,这都是实在事例。
  买房前中介会告诉你,都有合同束缚,违约赔20%房款,不迁走也得迁走,可是中介不会告诉你,这在北京现在是个法令盲区,你买了房子,你能够把户口迁入,让孩子上学,可是法令也没有权利让卖家把户口迁走,仅有的方法是打官司,可是打官司最好的成果也就是对方赔你几万的违约金,20%房款的确是写在合同里,但法院不会支撑那个数额的赔款。
  这个也都是有实在事例的。
  假如你房子不卖了,有留传户口可能到是不会影响太多,但比及你要卖房的时分,就会遇到你的下家不喜爱买这种房子了,除非你大幅度降价或许骗你下家。
  户口胶葛许多,我还参加过一个户口维权群,但很遗憾,这个问题现在是无解的,只能自己多当心,真遇到了,要么吃亏,要么以流氓对抗流氓。我还研讨过怎样在法令规模答应规模内雇人打扰不愿把户口从我家房子里迁走的老头儿。
  10、留意束缚卖家
  先讲一个事例,一个朋友买了套房,约好周期是六个月,签生意合一起,卖家的房子满五仅有,但卖家不知道怎样回事,这期间扛不住买了套房,所以卖家名下就有了2套房,这个房子就变成了二套房,多了40万的税。现在谁都不想出这个税,中介这时分当然是不论了,或许说其实也管不了。
  有人问那让卖家赔钱不买了行不行?现在的问题是卖家情愿赔10万,问题在于房子涨了30万,你说这个帐怎样算,所以两头预备法院见了。
  这种事终究怎样根绝和防范,我也不知道,只能说是尽量在合同里把许多条款都写清楚,尽人事,听天命。
  结语:
  生意二手房里边的水特别深,没阅历的人真的很简单着道,尤其是房价不稳定的时分,一个不当心可能嗖的一下几十万就亏了,压力很大。
  整体来说,我的主张就是尽量确保脑筋清醒,多做功课。中介固然喜爱忽悠,但自己满足强壮的话,许多忽悠是能识破和防止的,此外中介尽量多触摸一些,从一些细节里调查中介,仍是有一些中介比较担任,或许两个人联系处的还行,对你也比较担任的。关于中介,心里堤防,面上尊重,听其言,观其行,也是一个躲避危险的方法。
  此外就是多做功课,了解税律法规,二手房生意流程,生意圈套(比方多看我这种文章),到最后,就是尽人事,听天命了。借用一个中介的话说,每一套房子的成交,都是缘分。有利地势,有利地势,人和,尽力和机缘,差了哪个都不成。